El predominio de la vivienda usada en la colocación de crédito

Los indicadores recientes del sector hipotecario en México muestran una transformación estructural en el consumo de vivienda. Actualmente, la adquisición de inmuebles nuevos representa menos de la cuarta parte del mercado crediticio, consolidando a la vivienda usada como el principal destino del financiamiento habitacional en el país.

De acuerdo con el monitoreo de organismos de vivienda y la banca comercial, la distribución de la cartera hipotecaria refleja una brecha creciente entre ambos segmentos, donde el mercado secundario ahora domina el volumen de transacciones.

Composición del Mercado Hipotecario

Las estadísticas del cierre del último ciclo fiscal indican que el financiamiento se ha concentrado de la siguiente manera:

Este comportamiento no es un evento aislado, sino el resultado de una tendencia de cinco años en la que el inventario de vivienda nueva ha perdido participación frente a las propiedades ya existentes.

Factores Determinantes en la Distribución de Crédito

Diversos analistas económicos coinciden en que esta configuración del mercado responde a tres variables principales:

1. Dinámica de Costos y Oferta: El incremento sostenido en el costo de los insumos para la construcción (como el acero y el concreto) ha impactado el precio final de las unidades nuevas. Esto ha limitado la oferta de vivienda de interés social y media, sectores que tradicionalmente impulsaban el mercado de inmuebles a estrenar.
2. Infraestructura y Ubicación: La oferta de vivienda nueva tiende a desplazarse hacia zonas periféricas debido a la disponibilidad de suelo. En contraste, la vivienda usada ofrece ubicaciones en centros urbanos consolidados con acceso a servicios y transporte, un factor determinante para la aprobación de créditos bancarios e institucionales.
3. Capacidad de Compra (Affordability): Ante el encarecimiento de la vivienda nueva, los derechohabientes han optado por el mercado secundario, que generalmente presenta precios por metro cuadrado más competitivos y permite una mayor capacidad de negociación entre particulares.

Perspectivas del Sector

La baja participación de la vivienda nueva en la colocación de crédito plantea retos para la industria de la construcción. El sector enfrenta la necesidad de optimizar los procesos de edificación y la gestión de suelo urbano para recuperar competitividad.

Por su parte, las instituciones financieras han adaptado sus productos para facilitar la adquisición de vivienda usada, reconociendo que la movilidad habitacional en las ciudades mexicanas depende hoy, primordialmente, de la rotación del inventario existente.

Resumen Técnico

• Tendencia: Desplazamiento del crédito hacia el mercado secundario.
• Causa Raíz: Incremento en costos de producción y escasez de suelo urbano para vivienda asequible.
• Impacto: Concentración de la demanda en zonas urbanas ya establecidas

Fuentes:

Fernando Soto-Hay Pintado. (2026, 7 enero). Cierre con cifras de ABM   y ¿Que viene para el 2026 en crédito hipotecario? [Vídeo]. YouTube. https://www.youtube.com/watch?v=72PVBjECcX0

Banco de México. (s. f.). Reporte de indicadores de vivienda: Créditos a la vivienda y tasas de interés. https://www.banxico.org.mx/publicaciones-y-prensa/rib-creditos-a-la-vivienda/rib-creditos-vivienda–tasas-.html

Comisión Nacional Bancaria y de Valores. (s. f.). Portafolio de Información. Gobierno de México. https://portafolioinfo.cnbv.gob.mx/Paginas/Inicio.aspx

Disminuyen créditos para hogares nuevos. (2026, 22 abril). https://planoinformativo.com/1141007/disminuyen-creditos-para-hogares-nuevos

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